Od 24 kwietnia 2025 roku deweloperzy mają nowy obowiązek – muszą ujawniać ceny sprzedanych mieszkań. Nowelizacja przepisów wprowadziła istotne zmiany w zakresie informowania klientów o transakcjach zawieranych na rynku pierwotnym. Zdaniem ustawodawcy nowe regulacje mają zwiększyć przejrzystość rynku i wzmocnić pozycję konsumenta. Czy jednak w praktyce będą one korzystne także dla branży deweloperskiej? Jakie wyzwania prawne i organizacyjne niesie za sobą ten obowiązek? O skutkach zmian oraz możliwych konsekwencjach dla deweloperów i nabywców rozmawiamy z radcą prawnym Katarzyną Siwiec.
Na czym dokładnie będzie polegał, obowiązek ujawniania cen mieszkań, który niedługo wejdzie w życie?
Katarzyna Siwiec: Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, potocznie nazywany ustawą o jawności cen mieszkań – bo o nim tu mowa – był początkowo dość kontrowersyjny, ale w trakcie prac legislacyjnych wyeliminowano większość tych rzeczy, które budziły duże obawy ze strony zainteresowanych środowisk i które mogły powodować, że zamierzenia poselskie nie przyniosłyby oczekiwanych skutków.
W dniu 21 maja 2025 r., posłowie przyjęli ostateczny tekst ustawy, uwzględniający poprawki Senatu, który ma gwarantować potencjalnym kupującym dostęp do informacji o pełnych cenach lokali oferowanych do sprzedaży głównie przez deweloperów.
Jakie dane muszą być publikowane i w jakiej formie? Czy obowiązek dotyczy tylko mieszkań dostępnych w sprzedaży, czy również tych już sprzedanych?
Deweloperzy będą mieli obowiązek prowadzenia strony internetowej i to na niej będę publikowane określone dane, takiej jak:
– cena m2 oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości lub jej części, będących przedmiotem sprzedaży,
– cena pomieszczeń przynależnych, lub praw niezbędnych do korzystania z lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jeżeli cena tych pomieszczeń lub praw nie jest uwzględniona w cenie,
– informacje o wszelkich innych świadczeniach pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić w wykonaniu umowy sprzedaży.
Konieczne będzie uwzględnienie w cenie i wartości świadczeń pieniężnych podatku VAT. Ma to zapewnić potencjalnym nabywcom wiedzę o całkowitej cenie jaką będą musieli zapłacić
w przypadku decyzji o zakupie tego konkretnego domu lub lokalu i będę mogli porównać poszczególne oferty deweloperów.
Publikacja danych będzie obejmowała aktualne ceny i wszystkie obniżki cen z podaniem daty obniżki i zasad na jakich ona obowiązuje.
Obowiązek informacyjny będzie musiał być realizowany także w inny sposób, nazwałabym go pośrednim. Mianowicie deweloperzy będą zobligowany do umieszczenia adresu strony internetowej z danymi, o których mowa wyżej w reklamach, ogłoszeniach oraz ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców.
W obecnym kształcie ustawa nie przewiduje obowiązku informowania o cenach mieszkań już sprzedanych, a tych oferowanych do sprzedaży. Wspomniane obowiązki obejmują okres do dnia przeniesienia praw z ostatniej umowy deweloperskiej lub ostatniej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu czy umowy przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego bądź domu w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.
Jakie są potencjalne konsekwencje prawne dla dewelopera, który nie wywiąże się z tego obowiązku? Czy przewidziane są kary lub sankcje?
Przewidziano niestety dość dotkliwe kary pieniężne w przypadku naruszenia obowiązków informacyjnych. Ma to bowiem stanowić praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów. W takiej sytuacji prawo pozwala nałożyć na przedsiębiorcę karę pieniężną, której górna granica może sięgać wysokości do 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary.
Czy nowe przepisy są jednoznaczne i łatwe do zastosowania w praktyce, czy raczej wymagają interpretacji lub doprecyzowania?
Trzeba powiedzieć, że pierwotny tekst ustawy rodził duży niepokój, gdyż rzeczywiście treść przepisów nie korespondowała z tym, co chciał osiągnąć projektodawca. Na wiele kwestii zwracali uwagę także prawnicy. W rezultacie, w ramach procesu legislacyjnego te budzące kontrowersje przepisy poprawiono. Nadmienię, że senat wprowadził wiele zmian do projektu ustawy, a sejm wszystkie je przyjął. Obecnie myślę, że przepisy przyjęły już taki kształt, że podmioty je stosujące będą miały mniej problemów, aby rozpoznać swoje obowiązki i je realizować, ale nie wszystko wciąż jest jasne i precyzyjne. Przykładowo brak jest definicji pojęcia „własnej strony internetowej”, nie jest wiadome czy własna strona to strona np. spółki dominującej, jeżeli deweloper działa w grupie kapitałowej. Nadal uzasadnione wątpliwości budzi także uprawnienie najemcy do żądania zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej w przypadku rozbieżności pomiędzy ceną podaną na stronie internetowej a oferowaną przy zawarciu umowy, nabywca ma prawo do żądania zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej, skoro deweloperzy mogą ceny aktualizować bez ograniczeń. Do jakiej ceny miałby się odnosić kupujący aktualnej czy tej sprzed aktualizacji nie zostało sprecyzowane.
Jakie największe wyzwania prawne stoją obecnie przed firmami deweloperskimi w związku z tą zmianą?
Na pewno dla deweloperów ustawa wiązać się będzie z dodatkowymi powinnościami, które rodzić też będą dodatkowe koszty o charakterze administracyjnym i które najkrócej mówiąc będzie trzeba ponieść. O ile obowiązek prowadzenia strony internetowej sam w sobie nie jest niczym obciążającym, bo sprzedawcy te strony i tak prowadzą, o tyle konieczność ciągłej aktualizacji tych stron sprzedażowych i konieczność przesyłania danych, przynajmniej raz na 24 godziny ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji celem ich dalszej publikacji na specjalnym rządowym portalu już jakąś odczuwalną konsekwencję będzie stanowić.
Czy Pani zdaniem ten obowiązek może rodzić ryzyka związane z ochroną tajemnicy przedsiębiorstwa lub negatywnie wpływać na pozycję konkurencyjną firm?
W tym względzie wyrażone zostało wielokrotnie stanowisko, że jedną z konsekwencji ustawy może być wzrost konkurencyjności pomiędzy firmami deweloperskimi. Argumentowano, że skoro będzie możliwe porównanie cen to będzie możliwe wybieranie przez nabywców ofert najtańszych. Inni komentatorzy zmian podkreślają z kolei, że czynniki cenotwórcze są dość jasno określone i są nimi np. koszty budowy, więc ustawa nie będzie miała wpływu na ceny. Co przyniesie rzeczywistość niebawem zapewne zobaczymy.
Naruszenia tajemnicy przedsiębiorstwa raczej bym się w tej sytuacji nie dopatrywała.
Jak wygląda kwestia ochrony danych osobowych nabywców mieszkań w kontekście publikacji cen? Czy są tu jakiekolwiek zagrożenia?
Obecnie w mojej ocenie takich zagrożeń nie ma, gdyż obowiązki informacyjne dotyczą cen oferowanych lokali, a nie cen transakcyjnych wynikających z zawartej umowy. Wątpliwości tego rodzaju powstałyby, gdyby uwzględniono zgłoszoną poprawkę dotyczącą ujawnienia cen transakcyjnych.
Czy obowiązek ujawniania cen dotyczy także mieszkań sprzedawanych przez pośredników lub na rynku wtórnym?
Obowiązek ten dotyczy głównie deweloperów, ale z mocy art. 1 ust. 4 ustawy także innych przedsiębiorców oferujących sprzedaż lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych i jest on datowany od dnia podania do publicznej wiadomości informacji o sprzedaży. Nie dotyczy on jednak sprzedawców mieszkań na rynku wtórnym.
W jaki sposób deweloperzy mogą przygotować się do zgodnego z prawem i efektywnego wdrożenia tych przepisów – co radzi Pani swoim klientom?
W tym zakresie mogę powtórzyć tylko apel Polskiego Związku Firm Deweloperskich, który sugerował jak najwcześniejsze rozpoczęcie przygotowań do wdrożenia nowych obowiązków informacyjnych, zwłaszcza, że ci deweloperzy, którzy już rozpoczęli sprzedaż będą mieli tylko 2 miesiące od wejścia w życie ustawy na dostosowanie się do nowych regulacji oraz prośbę Ministerstwa Cyfryzacji o zakładanie kont w serwisie dane.gov.pl oraz ubieganie się o status dostawcy danych.
Czy przewiduje Pani, że w przyszłości pojawią się kolejne obowiązki informacyjne wobec klientów rynku nieruchomości? Jakie zmiany w prawie są możliwe lub potrzebne?
Ustawa dotyczy cen sprzedaży oferowanych przez deweloperów, a nie cen transakcyjnych sprzedaży lokali i domów, a te mogą być różne. Na etapie legislacji część posłów domagała się wniesienia poprawki obejmującej także ceny transakcyjne. Niewykluczone zatem, że kiedyś i to ustawodawca postanowi uregulować.
