Regulacja, która zmieniła wszystko
Jeszcze w czasach PRL-u kawalerki o powierzchni 18–21 m² były czymś powszechnym. Niewielkie, ale funkcjonalne mieszkania powstawały masowo, miały pełną własność, odrębne księgi wieczyste i zaspokajały potrzeby singli, studentów czy młodych rodzin. Nie było żadnego przepisu, który arbitralnie zabraniałby budowania mieszkań poniżej określonego metrażu.
Sytuacja zmieniła się radykalnie na początku lat 90., gdy w przepisach techniczno-budowlanych pojawił się zapis: „Samodzielny lokal mieszkalny musi mieć co najmniej 25 m² powierzchni użytkowej.” Oficjalny powód? „Dbanie o komfort życia obywateli”.
Ale gdy przyjrzymy się faktom – i liczbom – widać wyraźnie, kto naprawdę na tym skorzystał.
– To była decyzja ustawiająca rynek pod interes największych firm – komentuje Anna Pyzik, pośrednik z Inplus New Home. – Małe, kompaktowe mieszkania mogłyby być w zasięgu finansowym tysięcy osób. Ale zniknęły z rynku, bo deweloperzy zarabiają znacznie więcej na dużych metrażach.
Deweloperzy wygrywają, społeczeństwo przegrywa
Wprowadzenie minimalnego progu metrażowego zbiegło się w czasie z dynamicznym rozwojem dużych firm deweloperskich. Był to czas, kiedy kapitał zagraniczny i prywatne fundusze zaczynały kształtować rynek nieruchomości w Polsce. I właśnie wtedy administracyjna granica 25 m² stała się dla nich idealnym narzędziem:
- większy metraż = wyższa cena,
- większy metraż = większa marża,
- większy metraż = eliminacja konkurencji ze strony tanich kawalerek dostępnych dla ludzi z mniejszym budżetem.
Efekt? Polska stała się jednym z najdroższych krajów w Europie w relacji ceny za m² do zarobków.
Europa pozwala ludziom wybierać
W innych krajach minimalne progi – jeśli w ogóle istnieją – są znacznie niższe:
- Francja: 9 m² dla jednej osoby.
- Wielka Brytania: brak centralnego limitu, popularne są mieszkania 15–22 m².
- Niemcy: w wielu landach dopuszczalne są mieszkania od 18 m².
- Austria, Czechy, Estonia: brak odgórnych ograniczeń metrażu – liczy się funkcjonalność.
- Japonia i Korea Południowa: pełnoprawne mikromieszkania od 10 m².
W Polsce – wbrew deklaracjom o „trosce o komfort obywateli” – przepisy w praktyce odebrały ludziom prawo wyboru.
Czyje interesy naprawdę chroni 25 m²?
Obecna regulacja nie zapewnia komfortu życia. Nie chroni też jakości mieszkań – bo czy 26 m² gwarantuje lepsze warunki niż 23 m²? Nie. To jedynie linia odcięcia, która skutecznie eliminuje tańsze opcje z rynku.
Dla deweloperów to złoty interes. Brak mniejszych, kompaktowych mieszkań podbija ceny wszystkich pozostałych segmentów rynku. A ci, którzy nie są w stanie zapłacić kilkuset tysięcy za kawalerkę, skazani są na wynajem lub kredyt zadłużający ich na dekady.
Warto zadać sobie pytanie: dlaczego w latach 80. można było mieszkać w kawalerkach 21–23 m², a dziś jest to zakazane? I dlaczego w innych krajach Europy nikt nie wprowadza tak wysokiego minimalnego progu?
Społeczne koszty decyzji pod dyktando rynku
Regulacja 25 m² najmocniej uderza w tych, którzy i tak są najsłabsi ekonomicznie:
- młodych ludzi rozpoczynających życie,
- singli i studentów,
- seniorów, którzy chcieliby zamienić duże mieszkanie na coś mniejszego,
- migrantów zarobkowych i osoby z niskimi dochodami.
Dobrze zaprojektowane 20–23 m² może w pełni zaspokoić potrzeby tych grup. Ale prawo im na to nie pozwala.
Czas na publiczną debatę
Dziś, w obliczu rosnących cen nieruchomości, wraca pytanie: dla kogo pisane są przepisy o 25 m²?
Czy rzeczywiście chodzi o dobro mieszkańców, skoro w całej Europie podobne ograniczenia nie obowiązują? Czy może – jak twierdzą eksperci – jest to regulacja stworzona przez i dla lobby deweloperskiego, które dzięki niej od lat winduje ceny i marże?
Coraz więcej środowisk apeluje o zniesienie tej sztucznej bariery. I coraz trudniej nie zauważyć, że obecny kształt prawa służy głównie jednej grupie: wielkim firmom deweloperskim, a nie społeczeństwu.
