Mikrokawalerki, czyli pomieszczenia mieszkalne o powierzchni poniżej 25 m², stały się w ostatnich latach symbolem dostępnego i nowoczesnego stylu życia w miastach. Dla obywateli Ukrainy przebywających w Polsce ich zakup bywa nie tylko szansą na własny kąt, ale też na bezpieczną inwestycję. Jednak wiele z tych pomieszczeń powstaje w formule tzw. udziału ze wskazaniem — czyli współwłasności nieruchomości, w której konkretnemu udziałowi przyporządkowane jest dane pomieszczenie mieszkalne. Ten model wymaga szczególnej uwagi prawnej. Poniżej przedstawiamy, krok po kroku, jak obywatel Ukrainy może legalnie kupić taki udział, jakie formalności go czekają, i w jakich przypadkach nie musi uzyskiwać zezwolenia Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji.
Czym jest mikrokawalerka na zasadzie udziału ze wskazaniem
Mikrokawalerka w formule udziału ze wskazaniem to pomieszczenie mieszkalne w budynku, które nie stanowi samodzielnego lokalu (nie ma odrębnej księgi wieczystej), ale jest przypisane do udziału w całej nieruchomości. Nabywca kupuje więc udział w całym budynku i jednocześnie uzyskuje prawo do wyłącznego korzystania z konkretnego pomieszczenia, opisanego w umowie. Taka konstrukcja prawna jest stosowana m.in. w nowoczesnych inwestycjach mikroapartamentowych, które często nie spełniają wymogów technicznych samodzielności lokalu (np. ze względu na powierzchnię poniżej 25 m²).
Czy obywatel Ukrainy może kupić mikrokawalerkę w tej formule?
W większości przypadków — tak, bez zezwolenia MSWiA.
Zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. 1920 nr 31 poz. 178 ze zm.) cudzoziemiec może pomieszczenie mieszkalne bez zezwolenia, jeśli:
- pomieszczenie znajduje się w budynku wielorodzinnym,
- nie jest położony w strefie nadgranicznej,
- nabycie nie obejmuje gruntu o charakterze rolnym lub leśnym.
W przypadku udziału w nieruchomości – sytuacja jest bardziej złożona: formalnie nabywa się część gruntu i części wspólnych budynku, a nie tylko pomieszczenie. Dlatego niektóre urzędy interpretują to jako nabycie udziału w nieruchomości gruntowej, co może wymagać zezwolenia. W praktyce jednak – jeśli inwestycja ma charakter mieszkaniowy, a udział jest powiązany z pomieszczeniem mieszkalnym, MSWiA często uznaje, że zgoda nie jest wymagana. Krok po kroku — jak przebiega proces zakupu
| Etap | Opis czynności | Czy wymagane zezwolenie MSWiA? |
| 1. Wybór inwestycji | Sprawdź, czy inwestycja ma charakter mieszkaniowy, a nie komercyjny. | Nie |
| 2. Analiza prawna umowy | Zleć prawnikowi weryfikację aktu notarialnego i regulaminu współwłasności. | Nie |
| 3. Weryfikacja statusu cudzoziemca | Ustal, czy posiadasz prawo pobytu w Polsce. | Nie |
| 4. Podpisanie umowy przedwstępnej | Ustal warunki finansowe i termin przeniesienia własności. | Nie |
| 5. Uzyskanie zgody MSWiA (jeśli konieczne) | Tylko jeśli inwestycja dotyczy nieruchomości gruntowej. | Czasami |
| 6. Umowa notarialna | Nabycie udziału ze wskazaniem konkretnego lokalu. | Tak (akt notarialny) |
| 7. Wpis do księgi wieczystej | Notariusz składa wniosek o wpis współwłasności. | Nie |
Wybór odpowiedniej inwestycji
Najważniejsze jest ustalenie, czy mikrokawalerka, którą chcesz kupić, znajduje się w budynku o charakterze mieszkalnym, a nie usługowym. Jeśli budynek został formalnie sklasyfikowany jako „budynek zamieszkania zbiorowego” lub „budynek usługowy”, zakup może wymagać zezwolenia. Weryfikacja umowy W przypadku zakupu udziału ze wskazaniem, umowa cywilna (a następnie akt notarialny) musi precyzyjnie określać:
- wysokość udziału w nieruchomości,
- pomieszczenie przypisane do tego udziału,
- zasady korzystania z części wspólnych,
- prawo do wynajmu i zbycia udziału.
Dla bezpieczeństwa warto zlecić analizę notarialną i prawną przed podpisaniem dokumentów.
Podatki i kosztyKupując mikrokawalerkę w formule udziału ze wskazaniem:
- płacisz 2% podatku PCC (na rynku wtórnym),
- nie płacisz VAT, jeśli kupujesz od osoby prywatnej,
- taksa notarialna zależy od wartości udziału (zazwyczaj 1000–2500 zł),
- wpis do księgi wieczystej – 200 zł.
Checklista dla obywatela Ukrainy
- Paszport i dokument pobytowy (np. karta pobytu, wiza długoterminowa).
- Numer PESEL lub NIP.
- Zaświadczenie o źródle dochodu lub finansowaniu.
- Dokumentacja inwestycji (status budynku, KW, regulamin współwłasności).
- Umowa przedwstępna z deweloperem lub sprzedawcą.
- Opinia prawna dotycząca konieczności zezwolenia MSWiA.
- Akt notarialny przeniesienia udziału.
- Wniosek o wpis do księgi wieczystej.
- Dowód uiszczenia PCC i opłat notarialnych.
Wypowiedź eksperta
„Coraz więcej obywateli Ukrainy decyduje się na zakup mikrokawalerek w formule udziału ze wskazaniem. To rozwiązanie popularne zwłaszcza w dużych miastach, gdzie małe mieszkania są najchętniej wynajmowane. Kluczowe jest jednak, by sprawdzić, czy projekt ma charakter mieszkalny, a nie usługowy — to może przesądzić o konieczności zezwolenia MSWiA. W Inplus New Home pomagamy klientom przejść przez te formalności krok po kroku, tak aby czuli się bezpiecznie i mieli pewność, że ich inwestycja jest w pełni legalna.”
— Anna Pyzik, pośrednik nieruchomości, Inplus New Home sp. z o.o. Dla obywateli Ukrainy zakup mikrokawalerki w Polsce to dziś realna i coraz łatwiejsza droga do własności. Formuła „udziału ze wskazaniem” pozwala nabyć własny kąt nawet wtedy, gdy formalnie nie można wydzielić samodzielnego lokalu. Jednak to rozwiązanie wymaga szczególnej ostrożności — przede wszystkim analizy prawnej i wsparcia doświadczonego pośrednika. Własna mikrokawalerka to nie tylko symbol niezależności, ale też praktyczna inwestycja w przyszłość.
Suplement informacyjnyZakupy nieruchomości przez obywateli Ukrainy w Polsce — dane i kontekst
- Skala transakcji ogółemW 2024 r. cudzoziemcy zakupili w Polsce 17 330 mieszkań (lokali mieszkalnych) o łącznej powierzchni ponad 1 008 409,75 m² [1].
Rok wcześniej, w 2023 r., obcokrajowcy nabyli 14 346 mieszkań o łącznej powierzchni ok. 835 000 m². - Udział i pozycja UkraińcówUkraińcy pozostają największą grupą nabywców spośród wszystkich cudzoziemców w Polsce.
Według danych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA) w 2024 r. Ukraińcy byli wpisani do rejestru transakcji 9 720 razy, obejmując m.in. mieszkania, garaże i lokale użytkowe.
Z tej liczby ok. 9 000 wpisów dotyczyło samych mieszkań. - Trendy i dynamika zmianW 2023 r. Ukraińcy kupili ponad 7 000 mieszkań, co stanowiło ok. połowę wszystkich transakcji cudzoziemców w Polsce.
W 2024 r. ich udział w rynku mógł wzrosnąć do 50–70% wszystkich zakupów dokonywanych przez cudzoziemców [6].
W segmencie transakcji wymagających zezwoleń administracyjnych ok. 70% przypadków dotyczyło obywateli Ukrainy [6]. - Ograniczenia i uwagi metodologiczneDane MSWiA obejmują nie tylko mieszkania, lecz również inne typy nieruchomości (garaże, lokale użytkowe), co może zawyżać ogólną liczbę zakupów [4].
Raporty resortu nie zawsze pozwalają na precyzyjne rozróżnienie pomiędzy nieruchomościami mieszkalnymi a użytkowymi, a dane publikowane są z opóźnieniem [4].
Słownik pojęć
- Udział ze wskazaniem – część własności wspólnej nieruchomości przypisana do konkretnego lokalu (np. pokoju lub mikrokawalerki).
- Mikrokawalerka – pomieszczenie mieszkalne o powierzchni poniżej 25 m², często przeznaczony dla jednej osoby.
- MSWiA – Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji, organ wydający zgody cudzoziemcom.
- Księga wieczysta (KW) – rejestr ujawniający stan prawny nieruchomości.
- Promesa – decyzja zapowiadająca wydanie zezwolenia (ważna 12 miesięcy).
- Cudzoziemiec – osoba nieposiadająca obywatelstwa polskiego.
- PCC – podatek od czynności cywilnoprawnych (2%).
- Taksa notarialna – wynagrodzenie notariusza, określone rozporządzeniem.
- Akt notarialny – dokument przenoszący własność lub udział w nieruchomości.
- Strefa nadgraniczna – obszar przy granicy państwowej, w którym obowiązują ograniczenia w nabywaniu nieruchomości.
- Samodzielny lokal mieszkalny – mieszkanie z własną księgą wieczystą, formalnie wyodrębnione.
- Nieruchomość wspólna – część budynku lub gruntu będąca współwłasnością kilku osób.
- Wskazanie – przyporządkowanie konkretnego pomieszczenia do udziału w nieruchomości.
Źródła
Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców —
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19200110071/U/D19200071Lj.pdf
MSWiA – Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców —
https://www.gov.pl/web/mswia/nabywanie-nieruchomosci-przez-cudzoziemcow
Biznes.gov.pl – Jak uzyskać zgodę na nabycie nieruchomości —
https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/702
Krajowa Rada Notarialna – Rola notariusza przy zakupie nieruchomości —
https://www.krn.org.pl/artykul/notariusz-a-zakup-nieruchomosci
Ministerstwo Finansów – Podatek PCC przy zakupie nieruchomości —
https://www.podatki.gov.pl/pcc/nabycie-nieruchomosci
Artykuł: „Mikrokawalerki w formule udziału ze wskazaniem – aspekty prawne”, Prawo.pl —
https://www.prawo.pl/nieruchomosci/mikrokawalerki-udzialy-ze-wskazaniem,505005.html
Money.pl – Cudzoziemcy kupują w Polsce coraz więcej mieszkań. Płacą gotówką, 2025
https://www.money.pl/gospodarka/cudzoziemcy-kupuja-w-polsce-coraz-wiecej-mieszkan-placa-gotowka-7152275201346304a.html
Money.pl – Takie mieszkania w Polsce kupują Ukraińcy. Są oficjalne dane ministerstwa, 2024
https://www.money.pl/gospodarka/takie-mieszkania-w-polsce-kupuja-ukraincy-sa-oficjalne-dane-ministerstwa-7019622807640992a.html
Money.pl – Mieszkanie w Polsce. Ukraińcy w tym zestawieniu są liderem, 2024
https://www.money.pl/gospodarka/mieszkanie-w-polsce-ukraincy-w-tym-zestawieniu-sa-liderem-7072014448470944a.html
PRNews.pl – Cudzoziemcy kupili w Polsce ponad 17 tysięcy mieszkań, 2025
https://prnews.pl/cudzoziemcy-kupili-w-polsce-ponad-17-tysiecy-mieszkan-483338
Money.pl – Takie mieszkania w Polsce kupują Ukraińcy. Są oficjalne dane ministerstwa, 2024
https://www.money.pl/gospodarka/takie-mieszkania-w-polsce-kupuja-ukraincy-sa-oficjalne-dane-ministerstwa-7019622807640992a.html
Bankier.pl – Cudzoziemcy kupują nieruchomości w Polsce. Liczba wniosków o zgodę na nabycie wzrosła, 2025
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Cudzoziemcy-kupuja-nieruchomosci-w-Polsce-Liczba-wnioskow-o-zgode-na-nabycie-wzrosla-8955597.html
